Понятие незавершенное строительство

Что является объектом незавершенного строительства


Бесплатная юридическая консультация:

Подборка наиболее важных документов по запросу Что является объектом незавершенного строительства (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Оглавление:

Нормативные акты: Что является объектом незавершенного строительства

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Что является объектом незавершенного строительства

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Что является объектом незавершенного строительства

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Источник: http://www.consultant.ru/law/podborki/chto_yavlyaetsya_obektom_nezavershennogo_stroitelstva/


Бесплатная юридическая консультация:

Объект незавершенного строительства: это и многое другое

Может быть и такое, что владельцам нужно провести регистрацию на право собственности на недвижимый объект еще до окончания его сооружения. Такая необходимость объясняется тем, что после регистрации перед владельцами открывается множество новых возможностей. Среди них можно выделить возможность полноправно распоряжаться имуществом – продавать его, дарить, обменивать и прочее.

Законодательная база

Что такое объект незавершенного строительства? Фото № 1

Объект незавершенного строительства – это довольно размытый термин, которому нет расшифровки в законодательстве. В градостроительном кодексе Российской Федерации невозможно найти такого термина, но считается, что ОНС является объектом капитального строительства.

Но если в ГК объекты капитального строительства относятся к недвижимости, то совсем другое дело обстоит с ОНС, так как такой объект еще создается и не является оконченным. А это значит, что по сути его еще не существует.

Но в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, объекта незавершенного строительства относятся к недвижимым предметам. Это связано с тем, что его невозможно переместить, при этом, не нанеся ему большого вреда.


Бесплатная юридическая консультация:

Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами.

Регистрация ОНС проводится в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.

Что такое незавершенное строительство?

Объект незавершенного строительства — это тип недвижимого имущества, которое снова образовывается. Фото № 2

Нормы законодательства определяют объект незавершенного строительства как такой тип недвижимого имущества, которое снова образовывается. Право на владение имуществом такого рода предоставляется после государственной регистрации, а временем его создания считается дата его регистрации.

Только после совершения процедуры регистрации ОНС может считаться предметом торга или сделки. До этого момента с юридической точки зрения – это просто набор материалов для строительства и не более.


Бесплатная юридическая консультация:

Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС объект считают только после завершения работ по укладке фундамента. Чтобы провести регистрацию прав на незавершенку необходимо собрать бумаги, свидетельствующие о праве на владение участком земли, где ведется строительство и разрешение на проведение самих работ. Также существует необходимость внесения данного объекта в кадастровый учет.

Каким образом происходит признание ОНС недвижимым имуществом?

С какого момента объект незавершенного строительства можно считать недвижимым имуществом? Фото № 3

Чтобы незавершенное строительство считалось объектом недвижимости достаточно иметь фундамент строения. Но есть и некоторые условия – фундамент должен быть полностью окончен.

Существует несколько разных мнений о том, в какое время возникает ОНС:

  • после получения всех разрешений на право ведения строительных работ и право на владение земельным участком;
  • после того как договор строительного подряда перестанет действовать;
  • если строительство находится на стадии консервации;
  • объект соответствует некоторым нормативам;
  • после того, как объект строительства получит юридический статус недвижимого имущества;
  • после получения прав на владение собственностью вследствие регистрации в государственных органах.

Эти критерии позволяют называть объект строительства (пусть еще в стадии создания) недвижимым имуществом.

Оформление прав

Порядок оформления прав на объект незавершенного строительства. Фото № 4


Бесплатная юридическая консультация:

Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество», а точнее второй пункт статьи 25 этого закона, определяет, что оформление права собственности на ОНС начинается с того времени, когда по нему была проведена регистрация. Для этого владельцу незавершенки необходимо предоставить разрешение на проведение строительных работ и право на владение участков, на котором эти работы ведутся.

До 2015 года разрешение на строительство не требовалось, но с 1 марта этого года этот документ снова появился в перечне необходимых бумаг.

Для того чтобы оформить право на собственность незавершенной постройки, необходимо сделать такие действия:

  • сделать инвентаризацию объекта с технической стороны;
  • оформить разрешение на проведение строительных работ;
  • внести объект в кадастровый реестр;
  • все необходимые документы отнести в регистрационные органы.

Одним из обязательных условий для проведения регистрации объекта в государственных органах является то, что для незавершенного строительства должен присутствовать договор строительного подряда.

Закон «О долевом строительстве» также учитывает этот фактор. Застройщиком должна быть проведена регистрация объекта до того, когда в соответствующие органы поступит взыскание о залоге.

Для проведения регистрации в государственном органе собственник незавершенного строительства должен написать заявление о том, что он хочет зарегистрировать недвижимое имущество. Кроме того, ему потребуются такие документы:


Бесплатная юридическая консультация:

  • документ, который подтверждает уплату государственной пошлины;
  • разрешение на проведение строительства;
  • документы по проекту;
  • данные о том, на какой стадии готовности находится объект недвижимости;
  • бумаги, которые подтвердят отсутствие подрядных отношений;
  • другие документы, которые требуют органы регистрации.

Также застройщик должен представить документы, которые подтверждают тот факт, что в деле отсутствуют интересы третьих лиц.

Исключения, нюансы

Какие нюансы могут возникнуть при регистрации объекта незавершенного строительства? Фото № 5

Органы государственной регистрации не проводят оформление самовольных построек. Статья 222 ГК Российской Федерации называет самовольной постройкой любые сооружения, которые:

  • возведены на том земельном участке, который не предназначен для строительства;
  • построены без получения всех разрешений;
  • созданы с большими нарушениями правил градостроения.

Если хотя бы один из этих пунктов можно отнести к объекту незавершенного строительства, то он будет считаться самовольной постройкой, на которую невозможно получить право собственности.

В таком случае право собственности на построенный дом можно получить только посредством суда. После получения разрешения в этом органе можно обращаться в органы регистрации. Для этого следует представить судебный акт с соответствующим решением.


Бесплатная юридическая консультация:

Если застройщиком будет принято решение о продаже «недостроя», то ему будет необходимо заключение договора в письменном виде. Если этот момент не будет выполнен, то сделка будет считаться недействительной.

Выводы

Объект незавершенного строительства может считаться недвижимостью только в том случае, если у новостройки полностью заложен фундамент. После этого можно начинать оформление прав собственности на имущество.

Государственные органы проводят регистрацию только тех объектов, которые имеют все разрешения на строительство и не нарушают правил строения. В ином случае объект будет считаться самовольной постройкой, и получение прав на собственность будет происходить только в судебном порядке.

О том, как признать право собственности на объект незавершенного строительства вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://pravozhil.com/dolevoe/obekt-nezavershennogo-stroitelstva.html

ПОНЯТИЕ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В настоящее время в российском законодательстве все еще отсутствует понятие «объект незавершенного строительства». В этой связи в правовой доктрине существует большое количество различных точек зрения, порой диаметрально различающиеся между собой, что приводит к неоднозначности понимания этой категории и к множеству противоречий в правоприменительной практике. В условиях тяжелой экономической ситуации в России, особенно актуальным становится вопрос определения не только понятия «объекта незавершенного строительства» и его толкования, но и анализ критериев отнесения таких объектов к недвижимому имуществу.

Системный анализ действующего анализа позволяет определить, что в тех или иных нормативно — правовых актах можно найти лишь упоминание о данной категории, иногда в большей или меньшей степени конкретизирующих значение «объекта незавершенного строительства».

Считаем необходимым выделить следующие законодательные акты, в которых конкретизируются условия отнесения тех или иных объектов к объектам незавершенного строительства:

1. Согласно п.1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [1].

2. В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: «Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек»[2].


Бесплатная юридическая консультация:

3. В ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: «Государственный кадастровый учет недвижимого имущества — внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невоз можно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально -определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости»[3].

Если говорить о характеристиках объектов незавершенного строительства изложенных органами судебной власти, необходимо отметить следующие:

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в п. 38 которого даются такие критерии для определения объекта незавершенного строительства: «При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст.133 ГК РФ)» [4].

2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в п.24 которого указано: «Если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительс тва как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментальные работы и т.п.), отказ в государственной регистрации прав является правомерным» [5].

3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВА С РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п.30 указано: «В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ»[6].


Бесплатная юридическая консультация:

4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли -продажи недвижимости», в п. 7 которого указано, что: «Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купл и- продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации» [7].

В сфере правоприменительной практики необходимо обратить внимание на:1. Пункты 65, 78 Методических рекомендаций по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утвержденные Министерством сельского хозяйства Российской Федерации 22 октября 2008 года, которые выделяют следующие признаки объектов незавершенного строительства:

— «Объектами незавершенного строительства признаются любые объекты капитального строительства — здание, строение, сооружение, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, бытовок, навесов и т.п.»;

— «К объектам, находящимся в незавершенном строительстве , относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке» (8).

С учетом приведенного выше анализа действующего законодательства, судебной и правоприменительной практики, считаем необходимым предложить следующее определение данной категории вещей как объектов гражданских прав. Объектом незавершен ного строительства является учтенный в государственном кадастре недвижимости объект недвижимого имущества, являющийся результатом незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, сооружения, в отношении которого не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию[8].


Бесплатная юридическая консультация:

Таким образом, основными признаками объектов незавершенного строительства по нашему мнению являются:

а) прочная связь с землей, т.е. невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению;

б) капитальность объекта незавершенного строительства (степень прочности связи объекта незавершенного строительства с земельным участком, его постоянство и фиксация на местности);

в) наличие уникальных и дополнительных характеристик — вид, описание местоположения объекта на земельном участке, общая площадь застройки, объем выполненных строительно -монтажных работ;

г) отсутствие акта о принятии объекта в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).


Бесплатная юридическая консультация:

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

2 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1. – Ст. 16.

3 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // Собрание законодательства Р Ф. – 2015. – № 29. –Ст. 4344.

4 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. – 2015. – № 140.

5 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Экономика и жизнь. –2012. – № 1.


Бесплатная юридическая консультация:

6 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. – 2010. – № 109.

7 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. – 1998. – № 1.

8 Ситдикова Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства // Правовые вопросы строительства. – 2015. – № 1. – С. 26.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – №1. – Ст. 16.


Бесплатная юридическая консультация:

3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2015. – № 29. – Ст. 4344.

4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. – 2015. – № 140.

5. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Экономика и жизнь. – 2012. – № 1.

6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при р азрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. – 2010. – № 109.

7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. – 1998. – № 1.

8. Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в


Бесплатная юридическая консультация:

форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях (утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008) // Информационно-правовая система «КонсультантПлюс».

9. Ситдикова Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства// Правовые вопросы строительства. – 2015. – № 1. –С. 26-31.

Источник: http://izron.ru/articles/problemy-sovremennoy-yuridicheskoy-nauki-aktualnye-voprosy-sbornik-nauchnykh-trudov-po-itogam-mezhdu/sektsiya-3-grazhdanskoe-pravo-predprinimatel-skoe-pravo-semeynoe-pravo-mezhdunarodnoe-chastnoe-pravo/ponyatie-i-osnovnye-priznaki-obektov-nezavershennogo-stroitelstva/

Понятие объекта незавершенного строительства

На сегодняшний день в нашей стране постоянно что-то строится: различные торговые центры, детские площадки, новостройки и многое другое. Для строительства различных сооружений необходим достаточный уровень финансирования. Из-за отсутствия стабильности в денежном секторе многие компании иногда бывают вынуждены на долгое время приостановить процесс. В результате появляется так называемый объект незавершенного строительства. К сожалению, из-за нестабильной экономической ситуации в стране таких сооружений появляется с каждым годом все больше. Но тем не менее компании стараются сделать все возможное, чтобы довести дело до конца и запустить объект в эксплуатацию.

Главным фактором заморозки строительства считается нехватка средств и недостаток финансирования. Подобные ситуации, к сожалению, возникают достаточно часто вне зависимости от того, для какой цели предназначался объект незавершенного строительства. В данном случае строение просто продолжает оставаться в том виде, в котором были прекращены работы. Однако при этом здание не считается завершенным по проекту и не может являться недвижимостью. Именно по этой причине для заказчиков продолжает оставаться актуальным вопрос: можно ли как-то зарегистрировать постройку? В этом мы и попробуем разобраться в данном обзоре.


Бесплатная юридическая консультация:

Основные термины

Что же собой представляет объект незавершенного строительства? В юридической деятельности практически нет постановлений, регулирующих данную сферу.

Признаки, по которым сооружение можно считать незавершенным, приводятся в протоколе Межведомственной комиссии от 1994 года:

  • по истечении срока строительства объекта;
  • остановка строительства из-за недостаточного финансирования проекта.

Признание права на объект незавершенного строительства нельзя оформить. До сих пор не определен правовой статус замороженной постройки. В России по поводу выявления статуса строения часто ведутся судебные тяжбы. Как тогда правильно оформить объект незавершенного строительства? Без денежных ресурсов на окончание работ иногда встает вопрос продажи сооружения. Ведь при наличии статуса недвижимого имущества цена существенно возрастает. Иначе вы рискуете просто продать объект по стоимости стройматериалов.

Как правильно зарегистрировать?

В 2004 году в ГК РФ были внесены поправки, согласно которым незавершенное строительство можно отнести к недвижимости. Этот статус существенно упрощает вопросы регулирования в этой области. Чтобы правильно зарегистрировать недострой, необходимо осуществить консервацию объекта. Оформление соответствующих документов позволяет значительно сократить расходы. Как же осуществляется процедура консервации?

Консервация объекта

Как же правильно оформляется консервация объекта незавершенного строительства? Такой приказ издается владельцем или организацией, которая осуществляла финансирование строительства. Вместе с подрядчиком проводятся все операции, необходимые для сооружения. На заключительном этапе необходимо создать комиссию по инвентаризации. Членами данного органа являются представители проектных и строительных учреждений, а также заказчик. Необходимо составить описи материально-технических ценностей, составные компоненты постройки, а еще определить степень готовности. После этого создается и подписывается Акт о приостановке строительства. В этом документе описывается информация, касающаяся стоимости осуществления работ, указываются их типы и приводится перечень других затрат.


Бесплатная юридическая консультация:

Как происходит регистрация объекта?

Чтобы оформить регистрацию на объект незавершенного строительства, нужно подготовить большой пакет документов. Кроме акта консервации в него входят:

  • свидетельство о собственности на землю,
  • заказ на проведение строительных работ,
  • разрешение на проведение деятельности,
  • сметная документация с подробным описанием сооружения и технический план.

Существует ли способ осуществить регистрацию на дом в случае, когда земля находится в собственности у заказчика?

Если участок сдавался в аренду для постоянного использования, инвестор должен предъявить документы, подтверждающие этот факт. Упомянутые выше акты и договоры представляют собой полный пакет для оформления регистрации. После того как признание собственности на объект незавершенного строительства будет закреплено юридически, со зданием можно осуществлять любые сделки, в том числе и по продаже. Важным условием регистрации является окончание проведения работ на строительной площадке. Если же договор на проведение работ все еще действует, то передать объект другому владельцу не получится. В случае осуществления продажи недостроенного здания необходимо предоставить технический план объекта незавершенного строительства. Здесь должна быть определена степень готовности здания. Также необходимо предоставить характеристику продаваемого имущества и план его расположения на участке. При заключении сделки нужно зафиксировать стоимость недостроя и определить его признаки. Сделка по купле-продаже не может быть проведена, если ее предмет не определен.

Уплата налогов

Согласно существующему законодательству Российской Федерации, налог на недвижимость выплачивается в том случае, если рассматривается готовое здание. Объект незавершенного строительства непригоден для использования. Это означает, что для недостроенных сооружений налог не уплачивается. Однако иногда все-таки встречаются случаи, когда такие объекты облагаются налогом. Ярким примером можно назвать сдачу в аренду незавершенного объекта. Подобный способ распоряжения имуществом говорит о том, что оно готово к использованию. Тогда его переводят в категорию основных средств, что автоматически означает уплату налогов.

Объект можно застраховать. Причем это касается не только здания, но и оборудования, находящегося на стройке. Страхование могут осуществлять собственники для защиты от финансовых потерь. Эта операция выполняется на начальном этапе. Главное, чтобы она не была связана с недостаточным финансированием объекта незавершенного строительства.


Бесплатная юридическая консультация:

Как происходит списание?

Есть и еще один вариант развития событий. Если было принято решение не достраивать сооружение или нет необходимости оформлять собственность на объект незавершенного строительства, может быть выполнено списание материальных ценностей. С этой целью владелец или инвестор должен оформить официальный документ о ликвидации сооружения. При этом создается комиссия, которая выполняет все необходимые процедуры по списанию. В первую очередь нужно определить все материальные ценности и компоненты, которые могут быть использованы в дальнейшем.

Также следует собрать всю необходимую техническую документацию. После этого может быть создан акт о списании. При этом предназначение объекта незавершенного строительства никак не влияет на юридическое оформление статуса здания. Несмотря на конечные цели работ, в случае недостатка финансирования вы все равно можете оформить право собственности на объект незавершенного строительства.

Оформление права собственности

Учет недвижимого имущества в России ведется сразу в двух базах: в кадастровой палате и в Госреестре. В последнем учитываются здания и содержится информация о собственниках. В кадастровой палате фиксируются сведения о земельных участках, а также ведется учет объектов незавершенного строительства. Чтобы зарегистрировать объект в каком-либо из этих органов учета, потребуются определенные затраты на изготовление технического плана сооружения.

Регистрация объекта

Чтобы поставить незавершенную постройку на учет, нужно обратиться напрямую в кадастровую палату или подать заявление через МФЦ. Для выполнения всех необходимых действий по регистрации вам потребуется технический план и паспорт. Срок готовности документов указывается в расписке, выдаваемой при получении документов. Можно поставить на учет недострой через официальный портал Росреестра. Для этого необходимо выбрать в представленном перечне данную услугу и ввести сведения, запрашиваемые системой. При отправке заявления к нему прилагается электронная версия технического плана. Владельцу незавершенного строительства следует обратиться с документом, подтверждающим личность, техническим планом и паспортом объекта в местное отделение многофункционального центра или Росреестра. Данная услуга на сайте будет называться «регистрация прав на недвижимость».

Как продать объект незавершенного строительства?

Продажа недвижимости предусматривает наличие права на ОНС. Однако сегодня уже нет необходимости оформления свидетельства о праве. Достаточно просто предоставить выписку из ЕГРП. Продажа выполняется на основе договора купли-продажи, составляемого согласно общим требованиям. Если помимо объекта незавершенного строительства продается и участок земли под ним, допустимо оформлять один договор. Сама сделка регистрируется в Росреестре или МФЦ. При этом собственнику нужно будет заплатить госпошлину, размер которой на сегодняшний день составляет ориентировочно 2000 рублей.


Бесплатная юридическая консультация:

Для оформления сделки при себе нужно иметь паспорта и договор. Чтобы правильно составить заявление, можно воспользоваться помощью регистратора. После этого владелец и покупатель подписываются на расписке, по которой последний может получить выписку из ЕГРП на свое имя.

Передача объекта незавершенного строительства

При передаче незавершенного сооружения составляется акт. Его подписывают все участники сделки. Данный документ обязательно прикрепляется к договору купли-продажи. Как правило, в акте говорится преимущественно о том, что покупатель согласен с техническим состоянием приобретаемого им недостроя и не имеет претензий к продавцу. Здесь же отражается и момент совершения сделки.

Нужно ли регистрировать недострой?

Согласно действующей налоговой политике нашего государства, на собственника недвижимости автоматически ложится обязанность уплаты налогов за недвижимость. Если же объект незавершенного строительства не зарегистрирован должным образом, то и уплату налогов по нему производить не нужно. Именно по этой причине люди достаточно часто до последнего оттягивают момент регистрации недостроя.

Есть ли случаи, когда постановка на учет является обязательной? Процедура регистрации необходима, к примеру, если речь идет о возведении дома на участке, выделенном для многодетной семьи. Если учитывать, что для возведения такого дома могут устанавливаться определенные сроки, доказательством того, что на участке ведется строительство, будет являться кадастровый паспорт. Тариф сегодня определяется по региональной стоимости. По сравнению с инвентаризационной, она намного ближе к рыночной.

В обязательном порядке объект незавершенного строительства должен иметь некоторые отличительные особенности. Одной из них является наличие непосредственной связи с землей. Перемещение в пространстве данного объекта без нанесения ущерба его целостности является невозможным. Ведь фундамент дома нельзя разобрать без разрушения.


Бесплатная юридическая консультация:

Таким образом, можно четко разграничить здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Раньше часто возникали спорные ситуации по вопросам определения статуса торговых конструкций и киосков. Они устанавливаются без крепления в землю, поэтому не могут быть отнесены к ОНС.

На протяжении долгого времени отсутствует четкое определение ОНС как объектов недвижимости. Однако сегодня уже часто встречаются случаи, когда через подачу заявления в суд осуществляется признание объектов строительства незавершенным строительством. Для подачи заявления не нужно привязываться к конкретно взятой территории. Вы можете написать его в любом удобном для вас отделении.

Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства? Выше был приведен полный перечень документов, необходимых для проведения этой юридической процедуры. Однако иногда возникают ситуации, в которых гражданам может быть отказано в регистрации права собственности. Но не стоит отчаиваться раньше времени. В этом случае есть способ решения проблемы – подать в суд заявление о неправомерности действий. В случае вынесения положительного решения стоит повторно подать заявление о регистрации. При этом ко всем необходимым для регистрации документам прикладывается решение суда.

Определяем степень готовности

Признание права собственности на объект незавершенного строительства будет невозможным без определения степени его готовности. Этот вопрос должен быть особенно хорошо знаком дольщикам замороженных проектов многоквартирных домов. Дело в том, что квартира по закону может перейти в собственность только в том случае, если был составлен акт приема-передачи. Закон предусматривает возможность оформления права на объект незавершенного строительства при готовности от 80 %.

Для расчета степени готовности можно использовать следующую формулу:

Здесь Cr – это степень готовности здания в процентах, Ob – объем выполненных работ в стоимостной оценке, Cc – стоимость работ по смете в рублях.

Иногда степень готовности рассчитывается по другой формуле: Сг = ∑ Beci х ci /100. Здесь Cr – это степень готовности объекта, Beci – величина удельного веса элемента строения, ci – доля построенной части конкретно взятого элемента, i – порядковый номер элемента. Согласно данной формуле, каждому элементу присваивается свой номер, а также указывается удельный вес, или, иначе говоря, процент от общего объема работ. Если для всех элементов степень готовности составляет 100 %, то постройка будет признана полностью завершенной.

Многих сегодня интересует, как оформить право собственности на квартиры в недостроенном доме. Для этого необходимо подать в регистрационный орган заявление о передаче возможности владения, договор о долевом участии и документы, подтверждающие внесение денежных средств.

Как ввести ОНС в эксплуатацию? При успешном завершении строительства жилого помещения здание и объект незавершенного строительства могут быть сданы.

В этом случае необходимо выполнить следующие действия:

  • обратиться в кадастровую палату для постановки объекта на учет;
  • получить согласование в газовой, пожарной и электроснабжающих организациях;
  • оплатить все необходимые пошлины;
  • подать заявление в местный орган исполнительной власти.

Заключение

При строительстве недвижимых объектов нередки случаи приостановки работ в силу возникших обстоятельств. Такие недостроенные сооружения и называют ОНС. Что же можно сделать с такой недвижимостью? В данном обзоре мы разобрались, как оформить собственность на объект незавершенного строительства.

До сих пор нельзя окончательно выделить правовой статус таких построек. При этом отсутствие средств на завершение строительства может привести к необходимости продажи объекта. Если он будет иметь статус недвижимого имущества, его стоимость существенно возрастет. При продаже оформляется передаточный акт объекта незавершенного строительства. В этом случае вопросы регулирования данной сферы существенно упрощаются.

Источник: http://businessman.ru/ponyatie-obyekta-nezavershennogo-stroitelstva.html

Понятие незавершенное строительство

Также попытки раскрыть понятие объекта строительства были предприняты и в Инструкции о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству [16] 16 . Согласно п. 2.4 Инструкции, объектом строительства является каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем и т. д.), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое перевооружение которого должен быть составлен отдельный проект и смета.

Исходя из доктринального толкования определения, можно сделать вывод, что термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства.

Таким образом, единое понятие, которое позволило бы выделить объект незавершенного строительства среди других объектов в действующем законодательстве, отсутствует.

Обращение к судебной практике позволяет констатировать, что судам при рассмотрении конкретных споров приходится неоднократно обращаться к правовому режиму объектов незавер­шенного строительства. В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 при разрешении спора установлено, что на земельном участке «возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости». Как следует из изложенного, при определении статуса спорного объекта суд руководствуется не наличием государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а объективными физическими свойствами объекта, изложенными в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Согласно Определению Высшего арбитражного суда РФ от 09.09.2008 № 8985/08 «объектом незавершенного строительства может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особен-ности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта… Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства» [17] 17 .

Таким образом, в судебной практике наблюдается разброс мнений в разрешении вопроса о понятии объекта незавершенного строительства и, соответственно, выделяются различные его признаки.

Если же обратиться к научной литературе, то можно отметить, что понятие объекта незавершенного строительства является дискуссионным, ученые до сих пор не пришли к единому мнению о его определении. Р.А. Валеев, считает, что «объект незавершенного строительства —

это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке» [18] 18

Полагаем, что изложенная позиция нуждается в дополнении и уточнении. Прежде всего, приравнивать объект незавершенного строительства, который нельзя использовать по назначению и который не имеет конструктивной целостности, к уже построенному и введенному в эксплуатацию зданию, является нелогичным.

В указанном определении также не учтено то обстоятельство, что строительство на объекте может быть прекращено либо законсервировано. Зачастую случаются ситуации, когда в силу различных причин строительство на объекте не ведется. Согласно предоставленному определению, такой объект не будет являться объектом незавершенного строительства. Совокупностью строительных материалов этот объект также являться уже не будет, так как часть из материалов в процессе строительной деятельности потеряет свои свойства, а некоторые и вовсе исчезнут.

Таким образом, предложенное Р.А. Валеевым определение является несодержательным, так как не включает в себя всех необходимых признаков, характеризующих объект незавершенного строительства. Указание на два признака (создаваемое или рекон­струируемое здание и отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) является недостаточным.

Другой позиции придерживается Д.Ю. Патютко, который вообще не признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом, в силу того, что оно находится в процессе его создания. С такой позицией можно поспорить.

Следует признать, что поскольку объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, и его перемещение невозможно без несораз­мерного ущерба его назначению, то есть попадает под определение ст. 130 ГК РФ, постольку отнесение такого объекта к движимому имуществу выглядит несколько абсурдным.

Согласно ст. 219 ГК РФ, государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. Объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества». В этой связи объект незавершенного строительства вполне обоснованно можно рассматривать как недвижимое имущество.

Д.Ю. Патютко, не признавая объект незавершенного строитель­ства недвижимостью, определяет его как «вид имущественного комплекса, который возникает в процессе создания (реконструкции) здания или сооружения…» [19] 19 .

Определение объекта незавершенного строительства через имущественный комплекс представляет собой новый взгляд. Однако признавать такой объект в виде комплексного института, включающего в себя не только имущество, но и вещи, и права на них, в обход общепризнанного классического деления вещей на движимые и недвижимые, является не вполне обоснованным. Более того, по существу в указанном определении не выявлены какие-либо признаки объекта, кроме как имущественного комплекса и простого перечисления того, что в него входит. Автор также не учитывает, что строительство на объекте может быть приостановлено и законсервировано.

Однако такой признак выделяет Д.С. Некрестьянов в своем определении, согласно которому под объектами незавершенного строительства понимает «объекты недвижимого имущества вне зависимости от степени готовности, не принятые в эксплуатацию, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено» [20] 20 . Однако и оно не является достаточно полным. Например, не учитывается такой признак объекта незавершенного строительства, как индивидуальная определенность. Любой объект недвижимости всегда уникален и незаменим.

На основании изложенного, необходимо выделить те признаки объекта незавершенного строительства, которые необходимо учитывать при его определении:

1. наличие прочной связи с землей объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

2. индивидуальная определенность объекта;

3. процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен.

Таким образом, наиболее оптимальным представляется вариант, согласно которому объект незавершенного строительства — это индивидуально определенный объект недвижимости, на котором приостановлены, законсервированы, прекращены либо ведутся строительные работы, направленные на сдачу его в эксплуатацию с целью дальнейшего использования по назначению.

Данное определение представляет собой комплексное соединение признаков объекта незавершенного строительства, выделяемых в научной литературе, а также включение в него ранее не рассматриваемого признака объекта — индивидуальная определенность.

Источник: http://studfiles.net/preview//page:4/

Понятие объекта незавершенного строительства

Чайковская Светлана Анатольевна

студент РАНХиГС, г. Волгоград

Смиренская Елена Витальевна

канд. юрид. наук, доцент РАНХиГС, г. Волгоград

В настоящее время довольно часто тот или иной объект, выступающий предметом договора строительного подряда, в силу различных причин (отсутствие денежных средств или строительных материалов и пр.) так и остается на стадии строительства. В подобной ситуации речь идет об объекте незавершенного строительства. Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на то, что представляет этот объект.

Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ [2 с. 214]к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Из данной нормы можно сделать один основной вывод: согласно действующему гражданскому законодательству, объекты незавершенного строительства признаются недвижимостью.

Согласно Градостроительного кодекса РФ, то исходя из толкования его ст. 1 объектом незавершенного строительства признаются такие объекты капитального строительства, как здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Следует отметить, что указанное определение является крайне некорректным с точки зрения его функциональности. Рассматривая объект незавершенного строительства через объект капитального строительства, законодатель не уточняет, что является таким объектом капитального строительства.

Попытки раскрыть понятие объекта строительства были предприняты в Инструкции о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству [8]. Согласно п. 2.4 Инструкции, объектом строительства является каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем и т. д.), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое перевооружение которого должен быть составлен отдельный проект и смета.

Исходя из доктринального толкования определения, можно сделать вывод, что термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства.

Таким образом, единое понятие, которое позволило бы выделить объект незавершенного строительства среди других объектов в действующем законодательстве, отсутствует.

Обращение к судебной практике позволяет констатировать, что судам при рассмотрении конкретных споров приходится неоднократно обращаться к правовому режиму объектов незавер­шенного строительства. В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 при разрешении спора установлено, что на земельном участке «возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости» [4]. Как следует из изложенного, при определении статуса спорного объекта суд руководствуется не наличием государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а объективными физическими свойствами объекта, изложенными в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Согласно Определению Высшего арбитражного суда РФ от 09.09.2008 № 8985/08 «объектом незавершенного строительства может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особен-ности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта… Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства» [6].

Таким образом, в судебной практике наблюдается разброс мнений в разрешении вопроса о понятии объекта незавершенного строительства и, соответственно, выделяются различные его признаки.

Если же обратиться к научной литературе, то можно отметить, что понятие объекта незавершенного строительства является дискуссионным, ученые до сих пор не пришли к единому мнению о его определении. Р.А. Валеев, считает, что «объект незавершенного строительства — это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке» [1, с. 15].

Полагаем, что изложенная позиция нуждается в дополнении и уточнении. Прежде всего, приравнивать объект незавершенного строительства, который нельзя использовать по назначению и который не имеет конструктивной целостности, к уже построенному и введенному в эксплуатацию зданию, является нелогичным.

В указанном определении также не учтено то обстоятельство, что строительство на объекте может быть прекращено либо законсервировано.Зачастую случаются ситуации, когда в силу различных причин строитель-ство на объекте не ведется. Согласно предоставленному определению, такой объект не будет являться объектом незавершенного строительства. Совокупностью строительных материалов этот объект также являться уже не будет, так как часть из материалов в процессе строительной деятельности потеряет свои свойства, а некоторые и вовсе исчезнут.

Таким образом, предложенное Р.А. Валеевым определение является несодержательным, так как не включает в себя всех необходимых признаков, характеризующих объект незавершенного строительства. Указание на два признака (создаваемое или рекон­струируемое здание и отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) является недостаточным.

Другой позиции придерживается Д.Ю. Патютко, который вообще не признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом, в силу того, что оно находится в процессе его создания. С такой позицией можно поспорить.

Следует признать, что поскольку объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, и его перемещение невозможно без несораз­мерного ущерба его назначению, то есть попадает под определение ст. 130 ГК РФ, постольку отнесение такого объекта к движимому имуществу выглядит несколько абсурдным [3, с. 53].

Согласно ст. 219 ГК РФ, государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. Объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества». В этой связи объект незавершенного строительства вполне обоснованно можно рассматривать как недвижимое имущество.

Д.Ю. Патютко, не признавая объект незавершенного строитель­ства недвижимостью, определяет его как «вид имущественного комплекса, который возникает в процессе создания (реконструкции) здания или сооружения…» [7, с. 25].

Определение объекта незавершенного строительства через имущественный комплекс представляет собой новый взгляд. Однако признавать такой объект в виде комплексного института, включающего в себя не только имущество, но и вещи, и права на них, в обход общепризнанного классического деления вещей на движимые и недвижимые, является не вполне обоснованным.

Более того, по существу в указанном определении не выявлены какие-либо признаки объекта, кроме как имущественного комплекса и простого перечисления того, что в него входит. Автор также не учитывает, что строительство на объекте может быть приостановлено и законсервировано.

Однако такой признак выделяет Д.С. Некрестьянов в своем определении, согласно которому под объектами незавершенного строительства понимает «объекты недвижимого имущества вне зависимости от степени готовности, не принятые в эксплуатацию, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено» [5, с. 31]. Однако и оно не является достаточно полным. Например, не учитывается такой признак объекта незавершенного строительства, как индивидуальная определенность. Любой объект недвижимости всегда уникален и незаменим.

На основании изложенного, необходимо выделить те признаки объекта незавершенного строительства, которые необходимо учитывать при его определении:

1. наличие прочной связи с землей объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

2. индивидуальная определенность объекта;

3. процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен.

Таким образом, наиболее оптимальным представляется вариант, согласно которому объект незавершенного строительства — это индивидуально определенный объект недвижимости, на котором приостановлены, законсервированы, прекращены либо ведутся строительные работы, направленные на сдачу его в эксплуатацию с целью дальнейшего использования по назначению.

Данное определение представляет собой комплексное соединение признаков объекта незавершенного строительства, выделяемых в научной литературе, а также включение в него ранее не рассматриваемого признака объекта — индивидуальная определенность.

Список литературы:

  1. Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: дис. . канд. юрид. наук. Уфа, 2007. С. 15.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая, вторая, третья ичет-вёртая: текст с изм. и доп. на 23 ноября 2012 г. — М.: Эксмо, 2012. — 214 с.
  3. Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998. № 10. С. 53.
  4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» от 13 октября 1997 № 21 // СПС «Консультант плюс».
  5. Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: дис. . канд. юрид. наук. — Санкт-Петербург, 2005. С. 31.
  6. Определение Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 9 сентября 2008 г. № 8985/08 по делу № А/2007 // СПС «Консультант плюс».
  7. Патютко Д.Ю. Объект незавершенного строительства как гражданско-правовая категория : автореф. дис. … канд. юрид. наук. — М., 2011. С. 25.
  8. Постановление Госкомстата РФ от 3 октября 1996 г. № 123 «Об утверждении Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству» // Текст документа официально опубликован не был.

Источник: http://sibac.info/conf/law/xx/31068